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Rechtstipps zum Thema Schimmel, Heizen, Lüften

Rechtstipps: Quelle: Anwalt.de

SCHIMMEL IN DER MIETWOHNUNG – WORAUF VERMIETER ACHTEN MÜSSEN

Rechtstipps vom 13.01.2016

Schimmel berechtigt Mieter nicht in jedem Fall zur fristlosen Kündigung.

Schimmel in der Wohnung ist eine der häufigsten Streitquellen in Mietverhältnissen. Und das mit wachsender Tendenz, insbesondere wegen zunehmender und nicht selten fehlerhafter Dämmmaßnahmen. Vor allem Vermieter sollten folgende Hintergründe und Urteile kennen.

Mangel, Fehlverhalten oder beides

Hohe Luftfeuchtigkeit und niedrige Temperaturen sind die wesentlichen Faktoren für Schimmelbildung. Gerade warme Luft nimmt erheblich mehr Feuchtigkeit auf als kalte Luft. Ist die Aufnahmekapazität allerdings überschritten, kondensiert die in der Luft enthaltene Feuchtigkeit an der kältesten Stelle im Raum, die oft – aber nicht ausschließlich – in der Nähe der Fenster liegt. Derart schimmelfreundliches Klima kann durch fehlerhafte Nutzung, durch die Bauart oder durch beides bedingt sein – wobei im letztgenannten Fall Vermieter wie Mieter ein jeweiliges Mitverursachen trifft. Im Rahmen der Beweisführung gilt dann: Der Vermieter muss zunächst beweisen, dass kein Baumangel vorliegt. Gelingt ihm das, muss der Mieter beweisen, dass er die Mängel nicht durch ein nutzungsbedingtes Fehlverhalten verursacht hat. Im Fall des Falles klärt ein Gutachter die Schimmelursachen. Aber selbst wenn das Gutachten eine fehlerhafte Wohnungsnutzung des Mieters feststellt, muss er, wie noch gezeigt wird, nicht zwangsläufig dafür einstehen.

Ausreichend heizen und lüften

Falsches Heizen und Lüften sind der häufigste Grund für Wohnungsschimmel, den Mieter in der Regel zu vertreten haben. Mieter müssen insofern dafür sorgen, dass die Wohnung nicht auskühlt und in ihr ein ausreichender Luftaustausch stattfindet. In puncto Beheizung treffen Mieter allerdings nicht die gleichen Anforderungen, wie sie Vermieter erfüllen müssen. Sofern nicht anders vertraglich vorgegeben, müssen Mieter nur eine Durchschnittstemperatur von 18 Grad Celsius aufrechterhalten. Vermieter sind aber dennoch verpflichtet, auch höhere Heiztemperaturen zu ermöglichen (AG Siegburg, 30.06.2011, Az.: 112 C 68/10). Zum Lüften der Wohnung genügt es nicht, die Fenster zu kippen. Denn Luft, die sich insbesondere hinter Möbeln und in den Ecken von Räumen befindet, wird so nicht ausreichend erneuert. Statt Fensterkippen ist daher Stoßlüften oder – sofern möglich – sogar Querlüften – sprich Durchzug – angesagt. Und das nicht nur einmal, sondern mehrmals täglich. Dabei belastet auch berufstätige Mieter das drei- bis viermalige Stoßlüften pro Tag nicht über die Maßen. Während der Arbeitszeit kann ein Vermieter allerdings keine Lüftung erwarten (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 16.01.2015, Az.: 2-17 S 51/14). Mietern, die es mit dem Lüften übertreiben, kann aber – insbesondere wegen drohender Frostschäden in der Winterzeit – die Kündigung drohen. Das war der Fall bei einer Berliner Mieterin, die ihre Wohnung im Winter mit offen stehenden Fenstern in Küche und Bad für längere Zeit verließ, ohne dabei jemanden mit dem Schließen und Öffnen der Fenster zu beauftragen (LG Berlin, Urteil v. 22.01.2014, Az.: 65 S 268/13).

Notwendige Verhaltensänderung

Durch abweichende Vereinbarungen oder Umstände kann ein Vermieter auch mehr Anstrengungen von Mietern verlangen. So kann ein Mieter eines Altbaus keinen aktuellen technischen Stand der Dämmung erwarten. Gegebenenfalls muss der Mieter dadurch mehr lüften und entstehende Feuchtigkeit wegwischen (AG Lehrte, Urteil v. 06.09.2011, Az.: 9 C 387/10). Entsprechendes müssen Mieter auch dann in Kauf nehmen, wenn der Einbau moderner Fenster zu einem erhöhten Heiz- und Lüftungsbedarf führt (AG Nürtingen, Urteil v. 09.06.2010, Az.: 42 C 1905/09). Allerdings kann der Vermieter sowohl das Beheizen wie Lüften nur in zumutbarem Umfang verlangen, da er andernfalls mit Annahme eines von ihm zu vertretenden Wohnungsmangels rechnen muss (LG Konstanz, Urteil v. 20.12.2012, Az.: 61 S 21/12). Sollte der Mangel zudem bereits gerichtlich festgestellt sein, trifft den Mieter keine erneute Anzeigepflicht vor einer weiteren Mietminderung (BGH, Urteil v. 18.03.2014, Az.: VIII ZR 317/13). Wie der Vermieter den Mangel beseitigt, ist dabei jedoch grundsätzlich seine Entscheidung (LG Hamburg, Urteil v. 25.03.2010, Az.: 307 S 152/09).

Mieter immer ausdrücklich belehren

Vermieter müssen Mieter zwar nicht auf den Umfang notwendigen Heizens und Lüftens hinweisen. Sicherheitshalber sollte ein Vermieter seine Mieter aber immer sachgerecht und präzise auf ein abweichendes und insbesondere ein zu änderndes Nutzungsverhalten hinweisen und diese Belehrung am besten schriftlich mit Unterschrift des Mieters festhalten. Andernfalls riskiert der Vermieter nicht nur, dass sein Mieter mangels des ihm vorwerfbaren Fehlverhaltens für entstandene Schäden der Haftung entgeht – der Vermieter setzt sich dadurch zudem der Gefahr eigener Ansprüche seiner Mieter wegen ihnen entstandener Schäden aus.

Auf Möbelabstand hinweisen

Schimmel bildet sich gerne und vor allem unbemerkt hinter Möbeln. Dennoch können Vermieter nicht verlangen, dass Mieter keine Möbel aufstellen oder sie nur an bestimmten Stellen platzieren. Denn Mieträume müssen so beschaffen sein, dass sich hinter Möbeln bei einem Wandabstand von wenigen Zentimetern kein Schimmel bildet. Im Übrigen sollten Vermieter ihre Mieter auch auf einen notwendigen Abstand zwischen Möbeln und Wand hinweisen. Sonst kann es im ungünstigen Fall dazu kommen, dass der Vermieter seinem Mieter durch Schimmel beschädigte Möbel ersetzen muss (LG Münster, Urteil v. 22.03.2011, Az.: 3 S 208/10).

Gesundheitsgefährdung

Ob von Schimmelpilzen eine Gesundheitsgefährdung ausgeht oder nicht, spielt auch eine entscheidende Rolle für die rechtlichen Folgen. Eine Gesundheitsgefährdung berechtigt nicht nur zu einer höheren Mietminderung (BGH, Urteil v. 11.07.2012, Az.: VIII ZR 138/11). Sie bedingt zudem auch die notwendige Dringlichkeit, aufgrund der Gerichte eine belastende Eilentscheidung treffen können. Umgekehrt genügt der Befall mit nicht-toxischem im Gegensatz zu toxischem Schimmel in der Regel nicht, damit der Mieter den Mietvertrag außerordentlich kündigen kann (LG Karlsruhe, Urteil v. 16.10.2012, Az.: 9 S 504/11).

(GUE)

Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

Autor: anwalt.de Juristische Redaktion

 

 

MIETRECHT IN RONNENBERG: WIE OFT MUSS DER MIETER LÜFTEN?

Rechtstipps vom 02.12.2015

 Der Sachverhalt

Im Schlafzimmer des Mieters hatte sich an einer Außenwand Schimmel gebildet. Er wandte sich an seinen Vermieter und zeigte den Mangel an. Der Vermieter holte ein Sachverständigengutachten ein, um die Ursache des Schimmels festzustellen. Nach dem Gutachten, war der Mieter „schuld“. Der Schimmel sei entstanden, weil der Mieter seine Möbel direkt an die Außenwand gestellt hatte. Dies hätte er vermeiden müssen, indem er mindestens zwei Mal täglich lüftet.

Da der Mieter dies nicht getan hatte, klagte der Vermieter auf Ersatz der Kosten für den Gutachter. Er behauptete, der Mieter habe seine vertraglichen Pflichten verletzt, da er die Möbel zu dicht an die Wand gestellt hat.

Das Urteil

Das Landgericht Aachen hat die Klage in zweiter Instanz abgewiesen (Urteil vom 02.07.2015, Az. 2 S 327/14). Entgegen der Ansicht des erstinstanzlichen Urteils haben die Richter eine schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters verneint. Die wäre Voraussetzung gewesen, um einen Anspruch auf Schadenersatz zu haben.

Der Vermieter hätte den Mieter darauf hinweisen müssen, dass er Schimmel nur vermeiden kann, indem er täglich zweimal oder mehr die Wohnung lüftet. Erst wenn der Mieter gegen diesen Hinweis verstößt, begeht er eine Pflichtverletzung. Mieter haben das Recht, ihre Möbel auch ganz dicht an die Wand zu stellen, da dies auch bei einer Außenwand zum vertragsgemäßen und damit erlaubten Gebrauch der Wohnung gehört.

Hinweis für die Praxis

Die Themen „Schimmel“ und „Lüften“ sind ein Dauerbrenner in unserer täglichen Beratungspraxis, da hier häufig Streit zwischen den Vertragsparteien besteht. Wenn der Mieter mitteilt, dass die Wohnung mit Schimmel belastet ist, wird reflexartig behauptet, er lüftet falsch. Das Urteil des Landgerichts Aachen stärkt die Rechte der Mieter. Das Landgericht hat sich der bestehenden Tendenz in der übrigen Rechtsprechung angeschlossen, wonach es einen Mangel der Mietsache darstellt, wenn der Mieter mehrfach am Tag lüften muss, um nur dadurch die Schimmelbildung zu vermeiden. Häufig ist in diesen Fällen der Schimmel auf einen Baumangel zurück zu führen, für den wiederum der Mieter nicht verantwortlich ist.

Wenn Sie Fragen zu diesem oder anderen mietrechtlichen Themen haben, wenden Sie sich an uns. Egal ob als Mieter oder als Vermieter:

Gerold & Partner Rechtsanwälte, vor Ort in Ronnenberg/Empelde und natürlich auch auf unserer Homepage zu erreichen.

Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

Gerold und Partner Rechtsanwälte

 

SCHIMMEL WEGEN FALSCHER MÖBLIERUNG – WER HAFTET?

Rechtstipps vom 17.11.2015

Wer die Schuld an der Schimmelbildung trägt, kann oftmals nur durch Sachverständigengutachten geklärt werden.

Egal, ob man seine Wohnung z. B. nach der Feng Shui-, Zen- oder Minimalismus-Philosophie einrichtet: Hauptsache ist, man fühlt sich in den eigenen vier Wänden wohl. Daher haben Mieter das Recht, ihr Heim so einzurichten, wie sie wollen. Der Vermieter hat dagegen kein Mitspracherecht, sofern sein Eigentum nicht beeinträchtigt wird. Allerdings können die Vertragsparteien vereinbaren, wie die Möblierung vorzunehmen ist. Hält sich der Mieter dann nicht an die Absprache und entsteht daraufhin Schimmel in der Wohnung, muss er für den Schaden aufkommen. Doch gilt das auch, wenn eine entsprechende Vereinbarung fehlt?

Schimmel wegen unzureichender Lüftung?

Nicht einmal zwei Jahre nach ihrem Einzug informierten Mieter ihren Vermieter über Schimmelbildung in der Wohnung. Der Vermieter war der Ansicht, dass seine Vertragspartner die Zimmer nicht ausreichend gelüftet und damit den Mangel selbst verursacht hatten. Er ließ den Mangel daraufhin zwar beseitigen, indem er unter anderem sog. Calcium-Silikatplatten in die Wohnung einbrachte, zog aber vor Gericht und verlangte von seinen Mietern Ersatz des ihm entstandenen Schadens.

Ein vom Gericht beauftragter Sachverständiger erklärte tatsächlich, dass er keine Baumängel habe feststellen können, die an den Feuchtigkeitsproblemen schuld seien. Auch hätte eine Schimmelbildung bei normalem Lüften der Wohnung verhindert werden können – sofern die Möblierung der Wohnung unberücksichtigt bleibe. Die Mieter hatten jedoch große Schränke an die Außenwand gestellt, was zu einer Absenkung der Innenoberflächentemperatur geführt habe. Um die wieder auszugleichen, hätten die Mieter dagegen drei- bis viermal täglich lüften müssen.

Die Mieter erwiderten, dass ihnen diese Information unbekannt gewesen sei. Ihr Vermieter habe sie nicht darauf hingewiesen. Auch sei im Mietvertrag keine bestimmte Möblierung der Wohnung vereinbart worden. Sie hätten lediglich eine „Empfehlung zum richtigen Lüften und Aufstellen von Möbeln“ erhalten. Im Übrigen sei das Einbringen der Calcium-Silikatplatten nicht erforderlich gewesen – dies habe der Vermieter später selbst zugegeben. Sie lehnten daher eine Schadenersatzpflicht rigoros ab.

Keine Schadenersatzpflicht des Mieters

Das Landgericht (LG) Aachen wies die vom Vermieter nach den §§ 280 I, 535, 536c II, 538 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geltend gemachten Ansprüche ab.

Wer ist am Mangel schuld?

Entsteht an der Wohnung ein Mangel, muss der Mieter dies seinem Vermieter zunächst anzeigen. Der wiederum hat den Mangel nach § 535 I 2 BGB grundsätzlich auf eigene Kosten zu beseitigen – schließlich trifft Vermieter die Pflicht, die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Normale Verschleißerscheinungen beispielsweise dürfen daher nicht dem Mieter angelastet werden.

Hat der Mieter den Mangel jedoch selbst herbeigeführt, muss der Vermieter dafür nicht „geradestehen“. Vielmehr hat der Mieter die Kosten für die Mangelbeseitigung selbst zu tragen, wenn er etwa wegen unzureichender Lüftung der Wohnräume eine Schimmelbildung verursacht hat. Ob dies der Fall ist, muss jedoch der Vermieter beweisen – ist er doch derjenige, der Schadenersatz verlangt.

Möblierung erfordert häufigeres Lüften

Den Nachweis einer Pflichtverletzung der Mieter konnte der Vermieter vorliegend jedoch nicht erbringen. Zwar wurde die Wohnung erst aufgrund der unzureichenden Lüftung durch die Mieter mangelhaft – die wussten allerdings auch nichts von der Besonderheit, dass sie aufgrund der Möblierung häufiger als normal die Fenster öffnen müssen, um eine Schimmelbildung zu vermeiden.

Aufklärungspflicht des Vermieters

Es wäre daher Aufgabe des Vermieters gewesen, seine Mieter darauf hinzuweisen, dass sie drei- bis viermal am Tag lüften müssen, wenn sie Möbel an die Außenwand stellen. Im Normalfall dürfen Mieter schließlich davon ausgehen, dass sie die Zimmer möblieren dürfen, wie sie wollen, und dies keine Auswirkungen auf das Lüftungsverhalten bzw. den Zustand der Wohnung hat.

Gelten Besonderheiten, muss der Vermieter also darüber aufklären, sei es z. B., dass die Möbel in einer bestimmten Entfernung zur Wand aufgebaut oder die Fenster drei- bis viermal täglich geöffnet werden müssen. Aus Beweiszwecken sollten derartige Vereinbarungen in den Mietvertrag aufgenommen werden. Dies ist vorliegend jedoch nicht geschehen, weshalb für das Gericht eine Absprache zwischen den Vertragsparteien nicht ersichtlich war. Kurz: Die Mieter waren vertraglich nicht dazu verpflichtet, drei- bis viermal am Tag zu lüften – der Mangel war ihnen daher auch nicht anzulasten, obwohl sie lediglich ein- bis zweimal täglich gelüftet hatten.

Zwar hat der Vermieter seinen Mietern eine „Empfehlung zum richtigen Lüften und Aufstellen von Möbeln“ übergeben – daraus ergab sich aber nicht die vertragliche Pflicht, diese Hinweise auch zu beachten. Hätte der Vermieter diese Rechtsfolge beabsichtigt, hätte er einen entsprechenden Passus in den Mietvertrag mit aufnehmen müssen.

Übrigens: Eine Mietvertragsklausel, laut derer im Einzelfall und bei entsprechender Erfordernis ein größerer Abstand zwischen Möbeln und der Wand einzuhalten ist, wäre zu unbestimmt und damit unwirksam.

Calcium-Silikatplatten waren nicht erforderlich

Letztendlich konnte der Vermieter auch nicht die Calcium-Silikatplatten ersetzt verlangen. Denn – wie bereits erläutert – hatten die Mieter keine Pflichtverletzung begangen. Auch waren die Aufwendungen zurSchadensregulierung nicht unbedingt erforderlich.

Fazit: Besondere Anforderungen an das Lüftungsverhalten muss der Vermieter seinen Mietern rechtzeitig – am besten bereits im Mietvertrag – mitteilen.

(LG Aachen, Urteil v. 02.07.2015, Az.: 2 S 327/14)

(VOI)

Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

Autor: anwalt.de Juristische Redaktion

12 RECHTSTIPPS RUND UMS HEIZEN – ZU KALT, ZU ALT, ZU TEUER

Rechtstipps vom 13.10.2015

Die Heizung wirft viele rechtliche Fragen auf – auch wenn sie einwandfrei funktioniert.

Mit den kalten Nächten in dieser Woche hat die Heizperiode endgültig begonnen. Vielerorts fielen die Temperaturen unter Null. Eiskratzer und Winterjacke statt Eiswürfel und Sonnenschirm sind wieder angesagt. Vor allem die Heizung wird wieder zu einem Brennpunkt des täglichen Lebens. Hoffentlich, denn egal wer – Eigenheimbesitzer, Vermieter oder Mieter – keiner friert gern. Und ebenso gern zahlt keiner mehr als er muss, wenn die Heizkosten explodieren oder Leitungen gefrieren. Die folgenden Rechtstipps rund ums Heizen sollen in solchen Fällen und bei weiteren Heizproblemen darüber hinaus helfen.

Widerrufsrecht beim Online-Kauf von Heizöl

Verbraucher haben bei Online-Käufen ein Widerrufsrecht. Das gilt auch für den privaten Kauf von Heizöl, wie der BGH entschieden hat. Wer seine Kaufentscheidung ändern will, dem bietet der rechtzeitige Widerruf auch hier einen einfachen Ausweg aus dem KaufvertragWeiterlesen …

Ausgleich beim Mitheizen leer stehender Wohnungen

Mieter müssen auch Heizkosten für leer stehende Wohnungen mittragen. Die Belastung muss allerdings im Rahmen bleiben. Der Bundesgerichtshof verlangt von Vermietern einen angemessen Interessenausgleich mit ihren Mietern. Weiterlesen …

Schadensersatz für aufgefrorene Wasserleitung

Auch in einem anderen Zusammenhang kann eine leer stehende, lediglich mit Frostwächtern beheizte Wohnung Ärger bereiten. Sollte die Wasserleitung dennoch unbemerkt auffrieren, droht ein teurer Wasserschaden, dessen Übernahme die Gebäudeversicherung verweigern kann. Versicherte sollten daher über den Frostwächter hinaus vorsorgen, indem sie Leitungen sperren und entleeren. Weiterlesen …

Hohe Heizkosten bilden noch keinen Mangel

Arbeitet die Heizung nicht effizient, müssen Mieter mitunter hohe Heizkosten dennoch in Kauf nehmen, wie der BGH entschied. Dieses Ärgernis droht jedenfalls dann, wenn die Heizungsanlage dem damaligen Stand der Technik entsprach und der Mieter das im Mietvertrag so akzeptiert hat. Weiterlesen …

Kein genereller Anspruch auf modernere Heizung

Mieter können von Vermietern nicht einfach den Einbau einer moderneren Heizung verlangen. Das würde den Entscheidungsspielraum des Vermieters zu stark einschränken, entschied ebenfalls der BGH. Ein solcher Anspruch kann sich aber aus einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag ergeben.Weiterlesen …

Haftung für ungünstige Heizleistung

Heizkosten sparen macht meistens Sinn. Wer aber meint auf einen ausreichend großen Heizkessel verzichten zu können, sollte nicht schlauer als der Heizungsinstallateur sein. Weist der Handwerker auf die damit verbundenen Folgen im Voraus hin, muss er die deshalb ungünstige Heizleistung nicht verantworten. Weiterlesen …

Entscheidender Zustand bei Modernisierung

Umgekehrt müssen Mieter Maßnahmen, die den Wohnwert verbessern oder Energie einsparen, dulden – so etwa die Ausstattung mit einer Gaszentralheizung anstelle alter Kohleöfen in den Zimmern. Doch von welchem Zustand ist auszugehen, wenn Mieter diese bereits zuvor durch eine Gasetagenheizung ausgetauscht haben? Für den BGH kommt es entscheidend auf die Zustimmung des Vermieters zu einer solchen baulichen Veränderung an. Die lag hier vor, sodass der Vermieter für die Modernisierung auf die zwischenzeitlich installierte Gasheizung anstelle der Kohleöfen abstellen musste. Weiterlesen …

Vermieter muss Heizöl nicht zum Bestpreis kaufen

Mieter können sich nicht auf das Wirtschaftlichkeitsgebot berufen, weil der Vermieter Heizöl nicht zum besten verfügbaren Preis eingekauft hat. Das ist erst der Fall, wenn ein Vermieter die Grenze zur Geldverschwendung überschreitet. Weiterlesen …

Schadenersatz für falsche Mängelanzeige

Schimmel ist oft, aber nicht zwangsläufig, Folge falsch belüfteter und beheizter Räume. Denn Grund dafür können auch Baumängel sein. Lassen sich diese nicht feststellen, muss ein Mieter die Kosten einer Überprüfung nicht tragen, wenn er dem Vermieter den Schimmel ordnungsgemäß als Mangel angezeigt hat. Weiterlesen …

Heizkörper gehören Wohnungseigentümer

Die Heizungsanlage besteht in der Regel aus Heizkessel, Heizungsregelung, Leitungen und Heizkörpern. Letztere gehören bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Über Aussehen und Funktion der Heizkörper kann daher der jeweilige Wohnungseigentümer entscheiden – genauso wie natürlich auch über das Aufdrehen des Thermostats.Weiterlesen …

Unternehmer dank Blockheizkraftwerk

Blockheizkraftwerke erzeugen neben Strom auch Wärme, die Betreiber für sich und andere nutzen können. Doch auch wer den selbst erzeugten Strom und die Heizenergie selbst verbraucht, muss daraufUmsatzsteuer zahlen. Als Grundlage dafür ist allerdings auf die (fiktiven) Einkaufskosten und nicht auf die Herstellungskosten abzustellen, wie der Bundesfinanzhof entschied. Weiterlesen …

Heizungskosten von der Steuer absetzen

Durch eine mögliche Steuerersparnis können Mieter der Nebenkostenabrechnung auch etwas Positives abgewinnen. Als haushaltsnahe Dienstleistungen lassen sich beispielsweise Kosten, die für Wartung und Kontrolle der Heizung anfallen, von der Einkommensteuer absetzen. Weiterlesen …

(GUE)

KaufrechtMietrecht & WohnungseigentumsrechtSteuerrechtWerkvertragsrecht

Autor: anwalt.de Juristische Redaktion

Hier einige weitere Links zum Thema Rechtstipps, Mietrecht und Schimmelpilz:

www.schimmelpilz-sanieren.de/info/jur/jur00.htm

www.bmgev.de/mietrecht/tipps/s/1schimmel.html

www.advogarant.de/Infocenter/Archiv/Mietrecht/2007/Schimmel.html

www.finanztip.de/recht/mietrecht/qb-184.htm

www.heimwerker.de/haus/kueche-bad-sanitaer/hygiene-bad-kueche/schimmel-schimmelpilz/schimmel-und-mietrecht